Facciamo chiarezza su valvole termostatiche e contabilizzazione del calore.
La gestione dell’impianto di riscaldamento condominiale è da sempre tema complesso e problematico, ora di estrema attualità introducendo il principio della ripartizione delle spese secondo il consumo effettivo installando valvole termostatiche e contabilizzazione del calore.
Il 31.12.2016 (da più parti, però, si stanno chiedendo proroghe) scade, infatti, il termine ultimo entro il quale i Condomini debbono ammodernare gli impianti di riscaldamento per adeguarsi alla direttiva 2012/27/UE che ha reso obbligatoria la misurazione e contabilizzazione individuale del riscaldamento negli edifici, il tutto per migliorare il livello energetico delle abitazioni e ridurne (si spera) i consumi.
Vero è che esistono, ed attualmente il governo a incrementato, bonus, detrazioni fiscali ed incentivi statali per gli interventi di adeguamento alla norma e per la sostituzione delle caldaie volti alla riqualificazione energetica delle singole unità abitative.
QUALI SONO I SOGGETTI TENUTI AD ADEMPIERE A TALE INCOMBENZA NEI CONDOMINI?
Gli obblighi a carico del Condominio sono previsti dall’art. 9 co. V lett. B e C e riguardano tutti gli edifici con impianto di riscaldamento, raffreddamento ed erogazione acqua calda centralizzato, anche nella forma del teleriscaldamento. Laddove l’immobile abbia un risalente impianto a distribuzione verticale (dove il calore viene ricevuto da montanti che servono i locali di ogni piano dell’edificio posti sulla stessa colonna) i quali sono la stragrande maggioranza del panorama architettonico italiano con edifici risalenti agli anni 60-70-80, il sistema deve essere corretto mediante cd. “contabilizzazione indiretta” con ripartitori di calore e valvole termostatiche su ogni radiatore. I ripartitori sono strumenti atti alla misurazione e contabilizzazione del calore individuale che consentono il prelievo solo di quanto necessario; le valvole, invece, sono dispositivi per controllare la temperatura nei diversi ambienti. Negli edifici più recenti c’è distribuzione orizzontale che intercetta la mandata ed il ritorno di calore per ogni unità immobiliare e la contabilizzazione deve avvenire nella forma diretta con meri contacalorie per ogni unità immobiliare, da collocare nel punto di consegna tra impianto centralizzato ed impianto individuale.
CI SONO DELLE ESCLUSIONI O ECCEZIONI?
Esistono eccezioni all’imposto adeguamento. Sono gli impedimenti di natura tecnica ed i casi in cui il costo per l’adeguamento risulti molto superiore ai benefici. La relativa valutazione deve essere attestata da relazione tecnica a firma di professionista termotecnico in sede assembleare.
QUALI SONO GLI ADEMPIMENTI DA ESEGUIRE NEL RISPETTO DELLA LEGGE?
L’Amministratore del Condominio deve convocare un’assemblea, eventualmente anche in via straordinaria se la calendarizzazione dell’ordinaria non consente il rispetto della tempistica di legge.
L’ordine del giorno concerne la discussione adeguamento dell’impianto e in particolarmodo sul terminali con installazione valvole termostatiche e contabilizzazione del calore e tabella millemale di riscaldamento. Concretamente l’assemblea, quindi, ha il compito di incaricare un professionista termotecnico (Ingegnere, Geometra, Perito) che, previo sopralluogo delle unità immobiliari, deve stilare relazione descrittiva dell’intervento di adeguamento dell’impianto in funzione anche del miglioramento energetico, fornire indicazioni esecutive e procedere a calcolare i riparti delle spese. Del pari, l’assemblea deve dare incarico per l’esecuzione dell’intervento a società che si richiede specializzata nel campo e che, annualmente, deve provvedere anche alla lettura dei contatori. Di nomina assembleare anche la figura del manutentore e, se occorra, del Direttore dei Lavori per sovrintendere all’intervento.
QUALI SONO LE MAGGIORANZE PER DELIBERARE?
L’incarico al tecnico e l’appalto alla società esecutrice si approvano con la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà dei millesimi dei condomini. Ciò perché la decisione viene individuata tra le innovazioni (art. 1120 e 1136 co. V c.c.; art. 26 co. V L. 10/91).
COME VENGONO RIPARTITI I COSTI DELL’INTERVENTO?
Il costo per il tecnico incaricato di stilare il progetto e di redigere il calcolo per la spesa del riscaldamento dopo aver installato valvole termostatiche e contabilizzazione del calore deve essere ripartito ai sensi dell’art. 1123 c.c. in base alla tabella millesimale generale di proprietà come anche per i costi sostenuti sull’impianto generale di proprietà comune, mentre il costo delle valvole termostatiche e dei ripartitori sono a carico dei singoli proprietari, perché trattasi di lavori da eseguire nella proprietà privata, oltre il punto di distacco della colonna montante.
E SE L’ASSEMBLEA NON RAGGIUNGE ACCORDO PER DELIBERARE?
Nell’ipotesi in cui non si raggiunga accordo o la delibera non venga eseguita per deliberare su valvole termostatiche e contabilizzazione del calore, ciascun condomino può rivolgersi all’Autorità Giudiziaria ed consigliabile, a tutela dell’Amministratore medesimo, che questi metta a verbale le conseguenze del mancato ottemperamento alla normativa da parte dell’assemblea, unico soggetto deputato ad assolvere gli obblighi di legge.
Qualora un singolo condomino non consenta l’accesso alla propria unità per l’intervento di valvole temostatiche e contabilizzatori del calore, il Condominio ha azione per ottenere dal Tribunale autorizzazione coattiva all’accesso (Trib. Roma, sez. V., 29.04.2010)
COME SI RIPARTISCONO LE SPESE DI RISCALDAMENTO?
Per i Condomini tenuti all’adeguamento, fatta salva la prima stagione termica successiva all’installazione dei dispositivi dove possono eccezionalmente applicarsi ancora riparti in base ai millesimi di proprietà, l’importo si divide secondo la norma tecnica UNI 10200 che lega il costo non più ai millesimi di proprietà, ma agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile (cosiddetti costi variabili od a consumo) e ai costi generali per la manutenzione dell’impianto (cosiddetti costi fissi).
Più esattamente, la spesa totale è data, per ciascun condomino, dalla sommatoria di “quota a consumo” (il prelievo di calore dell’unità, come misurato dalla lettura dei ripartitori installati sui singoli radiatori) e da “quota per potenza termica impegnata” (dipendente dal consumo involontario per dispersioni dell’impianto, spese per la conduzione della centrale termica, per la manutenzione ordinaria e la gestione del servizio di contabilizzazione del calore ripartita, invece, in base ai millesimi che, però, sono slegati dalla misura della proprietà, ma dipendenti dal fabbisogno di energia termica utile per il riscaldamento ed individuati dal termotecnico. La proporzione tra le due voci (che ragionevolmente oscilla, per la seconda, tra il 20 ed il 40% dell’intero) è frutto di calcoli che tengono conto delle caratteristiche dell’impianto. L’Assemblea condominiale non ha, quindi, poteri in merito.
I Condomini che, alla data di entrata in vigore della legge, avessero già installati dispositivi, possono, in deroga, mantenere la ripartizione dei costi già in uso, purché basata su criteri conformi a legge.
Laddove, infine, operi esenzione all’adeguamento per inapplicabilità della norma tecnica o perché la norma tecnica, applicata, mantenga comprovate differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari costituenti il condominio superiori al 50%, allora il 70% dell’intero importo deve essere suddiviso tra gli utenti finali in relazione agli effettivi prelievi volontari, il restante 30% con modalità deliberate dall’assemblea secondo millesimi, metri quadri, metri cubi utili, potenze installate etc…
CI SONO SANZIONI? E QUALI SONO PER IL MANCATO ADEGUAMENTO?
Dal 1° gennaio 2017 (salvo proroghe), l’inadempienza agli obblighi di adeguamento degli impianti su valvole termostatiche e contabilizzazione del calore è passibile di sanzione amministrativa pecuniaria da € 500,00 ad € 2.500,00, irrogata sia al proprietario dell’unità immobiliare che al condominio (art. 16 co. VII). Non sono cause giustificative l’esibizione di verbali assembleari o di relazioni tecniche non ancora eseguiti. Pari sanzione al Condominio che non ripartisca le spese secondo le disposizioni di legge (art. 16 co. VIII).
La L. 10/91 punisce con sanzione amministrativa non inferiore ad € 516,45 e non superiore ad € 2.582,28 la mancata presentazione in Comune del progetto e della relazione tecnica, mentre il proprietario dell’edificio in cui siano eseguite opere difformi dai documenti presentati in Comune è soggetto a sanzione amministrativa nella misura compresa tra il 5 ed il 25% del valore delle opere.